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 21/10/2013 - Diario La Voz
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Entrevistas - Por Diego Dávila  
Salto a la gran escala
A los 40 años de actividad, el desarrollista Luis Carranza ha dado un salto hacia obras de gran escala con Love Córdoba. Advierte que la actividad debe sincerar costos, trabajar en pesos y entender al nuevo comprador.

Luis Carranza
Visión del contexto. “Lo importante es saber leer el contexto en el que se da una determinada situación”, asegura Carranza (Martín Baez/La Voz).

En 2013, Luis Carranza cumple 40 años desde que obtuvo su título de arquitecto y, junto con su esposa, Adriana, se lanzaron al mercado de la construcción privada.

Luego de reconvertirse varias veces, superando los vaivenes de la economía argentina, a los 66 años y con Inverco, una pyme familiar que formó con el nuevo siglo, ha dado su primer gran salto hacia el desarrollo de gran escala con su proyecto Love Córdoba, en el Tropezón.

Asegura que los desarrollistas que se mantienen son aquellos que sinceraron sus costos y entendieron la nueva lógica del mercado de la construcción privada: comprender al nuevo comprador y dejar de pensar en dólares para pensar en metros cuadrados. 

–Así que está cumpliendo 40 años en la profesión... 

–Así es. Egresé en 1973...

–¡Qué año! 

–Un año signado por hechos que marcaron el futuro. Yo empecé la carrera de Arquitectura en la Universidad Católica de Córdoba y después “me invitaron” a terminarla en la Nacional.

–¿Cómo es eso de “me invitaron”? 

–Me dijeron que si me iba, podía continuar en otra universidad, pero si me echaban no iba a poder entrar a ninguna. A fines de los 60, la Católica era todavía un reducto, una campana de cristal, donde no se escuchaba ningún eco de lo que sucedía afuera. Yo formaba parte de un grupo de 14 o 15 estudiantes que pretendíamos romper esa campana de cristal, para que adentro se sintiera todo lo que pasaba afuera. No todos pensábamos lo mismo, era contemporáneo de Prudencio Bustos Argañaraz, gente comprometida pero totalmente opuesta a lo que nosotros planteábamos.

–Entonces lo invitaron a irse... 

–Fue durante la presidencia de Alejandro Lanusse (1971–1973). Nos dijeron que nos fuéramos a la Universidad Nacional de Córdoba (UNC), que allí se toleraban esas cosas.

–¿Usted tenía militancia política? 

–Sí. Confluían diferentes sectores. Mucha de la gente con la que yo estaba luego formó parte de Montoneros y participaron de la toma de La Calera. El movimiento estudiantil hacía suyo la problemática del sector sindical. Estuve en El Cordobazo, en El Viborazo, pero no participé de ningún grupo armado posterior. En ese contexto, ese grupo, en el que también estaba mi esposa, tuvo que terminar la carrera en la Nacional.

–¿Cómo fueron los inicios? 

–Con mi mujer, armamos un estudio de arquitectura, como se acostumbraba en esa época. Mi suegro, Artemio Danieli, integraba AJYA Danieli Construcciones, una empresa muy fuerte en aquella época, dedicada a la obra privada. Allí entré en 1975 y aprendí muchísimo, sobre todo de lo que era una constructora. Inmediatamente vino el golpe militar de 1976, que no afectó demasiado a la construcción, como sí lo hizo con otros sectores de la economía. 

–Eran tiempos en los que todavía la clase media compraba su vivienda.

–Había mucho crédito hipotecario accesible. También estaba el plan Vivienda Económica Argentina y luego el Plan Eva Perón, programas masivos de vivienda. Luego del golpe, los sectores de altos ingresos de la población mantuvieron su capacidad de compra, así que la actividad continuó. Allí estuve hasta que decidí salir y convertirme en contratista de la empresa.

–Inició su propio camino... 

–Hacía las estructuras de hormigón para los edificios de Danieli. Luego me asocié con mi hermano Julio y mi concuñado Gastón Bertarelli para formar la firma Arquitecto Luis Carranza Empresa Constructora, con la que hicimos los locales de Supercoop.

–La cooperativa de supermercados. 

–Claro. Ellos compraron la cadena cordobesa Morello y abrieron 54 bocas en la provincia. Trabajamos mucho en Villa María, Marcos Juárez, Río Cuarto, La Falda y Cruz del Eje. También en General Pacheco se hizo la ampliación del frigorífico hasta una sucursal muy grande en Junín. Con esta última, Supercoop ya comenzó a sentir el ahogo. Sufrió muchas presiones, porque era una cooperativa que competía con los grandes bancos. 

–Supercoop cayó durante la presidencia de Carlos Menem... 

–El entonces ministro Domingo Cavallo operó y terminó quebrando. Aún hoy la quiebra tiene inmuebles que no se liquidaron. 

–¿La quiebra de Supercoop los afectó a ustedes? 

–No, porque entre local y local íbamos desarrollando nuestras propias obras, edificios de unos pocos departamentos. A nosotros nos afectó la hiperinflación del gobierno de Raúl Alfonsín. Financiábamos en 18 y 24 cuotas. Con una inflación de 200 por ciento, si te faltaba cobrar la mitad del departamento vendido, con lo que cobrabas no comprabas los sanitarios del departamento. Ese fue un golpe durísimo.

–¿Aquellos años de inflación le dejaron muchas enseñanzas para este momento? 

–Sí. Pero tal vez por mis años de militancia política o por imperio de la realidad, aprendí que lo importante es saber leer el contexto en el que se da una determinada situación. Estoy convencido de que lo de Alfonsín fue impulsado por poderosos grupos empresarios, que dijeron “esto aquí se termina”. Y esto nos terminó arrastrando a todos.

–¿Y qué pasó con la empresa? 

–No pudimos superar la situación. Tuvimos que disolver la empresa. Fue un golpe muy fuerte. Allí mi otro hermano, Héctor, más conocido como “Cocó” Carranza, que ahora participa de la comunicación de Love Córdoba, junto a otra persona me dieron una mano enorme para salir. Fueron años de sobrevivir, ninguna posibilidad de crecer. Hasta finales del menemismo y la presidencia de Fernando de la Rúa, que comienza a cambiar el mercado.

–¿En qué cambió? 

–Empieza a tomar protagonismo el nuevo inversor inmobiliario y aparece en Córdoba el fideicomiso inmobiliario, que reemplazó al antiguo consorcio. 

–¿Qué tipo de inversor? 

–No era el inversor tradicional. Era el profesional que le interesaba como posibilidad de negocio, como ser el contador, el médico o el bioquímico. El dueño de la tierra ponía el lugar, el constructor era el fiduciario y salía el edificio. No era lo que yo pretendía, pero así empezó una nueva etapa.

–¿Y cuándo nace Inverco? 

–En 2005, cuando la empresa deja de ser unipersonal y se convierte en una sociedad anónima, con el ingreso de dos de mis hijos, Sebastián, que también es arquitecto, y Santiago, que es el encargado de la administración. Mi mujer continúa, como directora del Departamento de Proyectos. 

–También gozaron de las mieles del campo. 

–Pero lejos de lo que se cree, duró poco tiempo. Los años de los edificios “sojeros” fueron sobre todo entre 2004 y 2008. Eran años en que se vendían departamentos por teléfono. Una persona que entraba en el negocio en pozo salía en dos años con una rentabilidad de 40 por ciento. Todo en dólares, no había ningún insumo en pesos, nadie discutía que la moneda era “el verde”. Todo se financiaba en dólares; incluso había inflación en dólares.

–Fue un momento muy particular del mercado...

–En los 40 años, no llegué a conocer un momento igual a ese.

–¿Y tan poco tiempo duró?

–Al menos mayoritariamente. Con la pelea entre el Gobierno y el campo por la resolución 125, este sector empezó a restringirse. Este retiro marcó el inicio del achicamiento de los márgenes con los que el sector venía trabajando. Cuando el negocio se comprimió, el abogado, el médico y bioquímico dijeron “esto ya no es para mí”. 

–¿Qué fue lo que cambió en el mercado? 

–Por un lado, el inversor se frenó por inseguridad. Además, llegaron las restricciones a la compra de divisas. Esto marcó otro hito, un escenario totalmente diferente. Había que cambiar la forma de hacer negocios. El desarrollista tuvo que diversificarse y adaptarse al nuevo consumidor.

–¿Un nuevo consumidor? 

–Sí. Hay un inquilino que se convirtió en comprador, que se posicionó con un mercado interno fortalecido. Mucha gente cansada de viajar dos veces al año al exterior y pagar autos carísimos, era inquilina. No accede a un crédito hipotecario porque parte de sus ingresos están en negro.

–¿Ese mercado podía comprar un departamento? 

–Sí, pero necesita financiación y eso se construyó ajustando con el Índice de Costo de la Construcción de la Cámara Argentina de la Construcción, que sigue de cerca de la inflación real. Además, se pasó todo a pesos. Ese es el modelo cordobés. En Buenos Aires está todo parado porque todavía siguen discutiendo cuánto vale el dólar “celeste” (dólar inmobiliario). Este sinceramiento permitió la optimización de los costos. 

–¿Desapareció totalmente el inversor?

–El inversor participa ahora con 30 por ciento del negocio y el otro 70 por ciento es el comprador final. Hoy el desarrollo inmobiliario se maneja con un margen en torno al 12 por ciento, a veces más y otras menos. Pero además, hubo que empezar a pensar de otra forma el negocio...

–¿Cómo? 

–De la misma manera en que el productor piensa en quintales, el desarrollista tiene que dejar de pensar en dólares y pensar en metros cuadrados. Yo hago un edificio; cada mil metros cuadrados, a mí me tienen que quedar 120 metros cuadrados. 

–¿Cuántas obras hizo Inverco? 

–Fueron unos 15 edificios en Alberdi, Centro y Nueva Córdoba, apuntando a distintos sectores de clase media. Dos finalizan entre noviembre y enero. Tenemos en ejecución seis y entregas hasta 2014 y 2015. Al principio no teníamos posibilidad de acceder a grandes superficies de tierra que permitiesen una escala grande que, a su vez, facilite financiar y llegar a más gente.

–Hoy la tierra es muy cara... 

–Hoy todavía hay gente que piensa que puede vender un terreno en dólares y que puede salvarse él y la próxima generación. Ahí está la principal dificultad ahora, pero esto no impide acceder a muy buena tierra para desarrollos inmobiliarios. 

–Y ahora, asociados con la porteña Go Real State, lanzaron Love Córdoba. 

–Es un cambio de escala. Un desarrollo de cuatro torres con 980 departamentos, 65 mil metros cuadrados; a esto, se suman 28 mil metros cuadrados, financiado en 180 cuotas. Está previsto un hotel, cuya marca no está definida aún, pero que será una cadena nacional. También hay conversaciones con una cadena para un supermercado “express”, de 1.500 metros cuadrados, dos call center, un servicio de salud y un polo gastronómico. Todo con una gran ayuda de los proveedores.

–Apuestan a otro tipo de proyecto .

–Go Real State, el socio en este emprendimiento, aporta una cosmovisión de gran escala. Las primeras ventas de departamentos se hicieron en Buenos Aires y desde allí es donde también vienen las primeras propuestas para el mall comercial.

–¿No temen a otra devaluación? 

–Sigo sosteniendo la necesidad de leer el contexto. El proyecto de país que tiene este Gobierno nacional tiende a seguir protegiendo a la industria nacional y a fortalecer al mercado interno. No digo que todo se hace como debería ser, pero estoy absolutamente identificado con estos dos aspectos. El Gobierno debería controlar la inflación. Pero no creo que estén dadas las condiciones para una corrida bancaria. Hay muchas conquistas sociales que no van a ir para atrás. Esto va a tener continuidad y se seguirán vendiendo departamentos.


El texto original de este artículo fue publicado el 21/10/2013 en su edición impresa. 
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